北京合同纠纷律师

点评：

以下是上海法院编写的房产纠纷调解手册，其中体现了法院审理相关案件的具体口径和裁判思路。

涉老公房买卖纠纷的调解处理

　　（一） 涉老公房买卖纠纷概述　 　近年来，随着家庭同住第三代人逐渐成人并将成家，加之房屋动迁、知青及其子女返沪、离婚率上升，新的住房矛盾随之产生。而进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。所谓公房买卖，即指向房管部门购买目前居住的公有住房的行为。然而，随着住房制度改革的深化，住房商品化、社会化的不断普及以及近年来房价的大幅上涨，因公有住房买卖合同引发的纠纷日渐凸出，其中大多是同住人就房屋产权归属发生的纠纷。老年人作为相对较弱的群体，其合法权益很容易受到一些不孝子女的侵犯。目前，老年人的房地产纠纷占法院涉老案件收案数的62%。具体表现为有的子女为了自身利益千方百计地在老人身上打“小算盘”，虽已分得或购置了住房，但仍挤占父母房屋拒不搬迁；有的子女因忌恨老人让返沪知青子女落户使住房更为紧张，家庭矛盾激化；有的子女或亲属采用欺骗手段，利用物业管理公司、中介公司违规操作，擅自变更租赁关系、产权关系，由此不同程度地侵害老人的合法权益。　　1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策也由此启动。在公房买卖纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上，以致埋下隐患。之后，由于关于售后公房的纠纷日益增多，法院认为，凡是按照“九四方案”（即按第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。因此，凡是按照“九四方案”购买的房屋，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。按“九四方案”购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，法院不予支持。因此，调解涉及“九四方案”的公房买卖纠纷时，在购房权利人资格、诉讼时效、共有形式和份额方面，都应加以注意。

　　 （二）　涉老公房买卖纠纷调解处理的原则　　 1.当面询问老人的真实意思表示　　在处理涉老公房买卖纠纷时，通常应当当面询问老人的真实意思表示，以切实保护老年人的利益。上了一定年纪的老人，有时容易受到子女的影响，无法表达自己的真实意思。比如，某天有一子女到老人身边纠缠，或以花言巧语哄得老人同意在购买公房的事情上做出安排，第二天另外子女得知该情况后，以拒绝赡养老人为手段逼迫老人改变主意，这样就会引发纠纷。也有的子女在逼迫老人做出安排后将老人带到他处居住，拒绝让其他人探视，同时手持老人签字的委托书办理相关手续，造成老人的权益无法得到保护。另一种需要考虑的因素是老人的行为能力，有的老人多年卧病在床，甚至得了老年痴呆症，在办理购买公房手续之前就丧失了行为能力。调解时如发现这些情况，应先指定监护人，再继续调解。　　2.老年同住人生前未主张权利，其继承人无权主张　　在涉老公房买卖纠纷中，对于依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在同等条件下，均有优先购买的权利。实际生活中会出现公房的老年同住人已过世，其继承人主张要求购买该公房。一般认为，假若老年同住人在生前未主张购买该公房，那末继承人也无权主张购买。　　3.仔细调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况　　在“九四方案”中，购买公有住房不仅只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在正式提出调解方案前，应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了在购房时尽量少支付货币，就以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折扣购房款，产权人也登记为老人。一旦情况发生变化，比如老人预先以遗嘱方式处分该房产或发生继承，往往会造成纠纷。对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。　　4.在客观调查的基础上，制定合理的补偿计划　　考虑到公房买卖纠纷往往发生在家庭内部，家庭成员一般对房屋多少都享有一定的权利，如果经过客观调查，发现系争公房的产权已经明晰，归一方所有，或房屋虽由双方共有，但实际已无法共同居住，就应考虑一个双方都能接受的补偿方案。在这种情况下，争议最多的是如何确定经济补偿的标准。即究竟以购房者购房时的优惠价为标准，还是以房屋的市场价为标准，或者以中间价或比较价作为标准。如果以优惠价为标准，实际上剥夺了未取得住房一方当事人所享受政府给予优惠政策的利益，因为依优惠价交纳的购房款中包含了政府给予购房者的各项优惠条件，而这些优惠在一定条件下可转化为经济利益。如果以市场价为标准，其难点在于它的可行性。因为对家庭收入偏低的人来说，难以负担按市场价标准确定的补偿数额，从而使调解无法达成一致意见。因此，在可确定产权由一方所有的情况下，可依据当地政府有关部门公布的同类住房房改出售的成本价或标准价，再考虑房屋折旧及调整系数，如地段、设施、朝向、层次、装修等因素确定房屋价格，再由取得房屋全部产权的一方按所得房屋的产权比例给予对方一定的经济补偿。对于产权由双方共同所有但无法共同居住的情况，可考虑用竞价分割法，即由调解人主持，对系争房屋的产权通过公开相互竞价，由最高出价方取得房屋产权，另一方可得到相应的补偿。需要注意的是，不论采取哪种方式，都应设法解决老人的居住问题。

　　（三）　有关涉老公房买卖纠纷的法律规定

中华人民共和国物权法（节录）